Dreifamilienhaus (Doppelhaushälfte) in Düsseldorf-Unterrath, Amrumstraße 12. 167 m² Wfl auf 606 m² Grundstück, Bj. 1934/1950/1964, Restnutzungsdauer nur 22 Jahre. Wesentliche Risiken: massive Bauabweichungen (1.OG + DG als Büros genutzt statt Wohnungen, Garage baurechtlich nicht genehmigt), Flughafen-Lärmschutzzone 2 mit Verkehrsimmissionen, alter Dämm-/Heizungsstandard, hohe Instandhaltungs- und Umnutzungskosten (Rückbau Büros zu Wohnungen mind. 60-100k €). Positiv: reines Wohngebiet mittlerer Qualität, sehr gute Nahversorgung/Anbindung (Straßenbahn, Bus, B8), keine Mietbindung, 3 Einheiten = Cashflow-Potenzial, Grundstück mit 14x43,5 m gut nutzbar. Geschätzter Marktwert ~620.000 € (Bodenrichtwert Unterrath ca. 750 €/m² → Bodenwert ~455.000 €, Gebäudezeitwert bei 22 J. RND stark abgeschrieben). Bietobergrenze bei risikoadjustiertem Ansatz und nach Abzug der zu erwartenden Sanierungs-/Umnutzungskosten: 410.000 € (66% des Marktwerts). Bei Zuschlag in dieser Höhe realistische Mietrendite nach Sanierung 4,5-5,5% – ohne Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar. Empfehlung: Nur für erfahrene Bestandshalter mit Sanierungsbudget und langfristigem Horizont; Abriss/Neubau-Potenzial auf Grund der Lage prüfen.