Wohn- und Geschäftshaus (BJ 1954) mit problematischem Hinterhaus (BJ 1900) in Mülheim-Altstadt I. Bodenrichtwert 738 €/m² bei 256 m² ergibt 189.000 € Bodenwert (37,8% Anteil – moderat). Vorderhaus solide mit 456,80 m² WF/NF plus 113,32 m² Hinterhaus (rechtlich nicht nutzbar). Ist-Rohertrag 44.938 € p.a. entspricht 8,99% Brutto-Rendite – attraktiv. ABER: massiv erhöhtes Risiko durch (1) Hinterhaus ohne Brandschutz, GEG-untauglich, keine Nutzungsfähigkeit, (2) keine Innenbesichtigung 1.+3. OG, (3) fehlende Bauakte, (4) Bestandsschutzproblem, (5) Abriss rückwärtiges Gebäude nur in Handarbeit möglich. Netto-Rendite ca. 7% nach Bewirtschaftungskosten. Empfohlene Bietobergrenze 320.000 € (64% VW) – nur bei Sicherheitsabschlag für Hinterhaus-Risiko und Sanierungsstau rentabel. Geeignet für erfahrenen Investor mit Bestandsmanagement-Erfahrung und Bereitschaft zur Hinterhaus-Problemlösung (Abriss/Nachverdichtung mittelfristig).