Eigentumswohnung (97,22 m²) im Hochparterre eines gründerzeitlichen Wohn- und Geschäftshauses (Bj. ca. 1900) in Wiesbaden-Dotzheim, Dotzheimer Str. 68. Verkehrswert 332.000 € (3.415 €/m²), Ertragswert 325.000 € (3.343 €/m²) – beide Verfahren kongruent. Bodenwertanteil 14,5% bietet moderate Sicherheitsreserve. Positiv: gefragte Wohnlage in Landeshauptstadt Wiesbaden (Kaufkraftindex 108,8, hohe Standortqualität, gute ÖPNV-/Autobahnanbindung, positive Bevölkerungsprognose +3,1%). Substanz solide, Miteigentumsanteil 61/1.000, Keller- und Lagernutzungsrecht vorhanden. Negativ: Innenbesichtigung war NICHT möglich (Eigentümerin nicht anwesend) – erhöhte Unsicherheit bzgl. Sanierungs-/Modernisierungsstau; Denkmalschutz als Einzelkulturdenkmal (§2 HDSchG) bringt Auflagen und Mehrkosten bei Sanierung, aber auch AfA-Vorteile (82 Jahre, 100% AfA bei Sanierung möglich). Altlasten: Grundstück ist Altstandort in der hessischen Altflächendatei (Branchenklasse 3-5) mit erhöhtem Gefährdungspotential – Sachverständige unterstellt Freiheit von Kontaminationen, Restrisiko verbleibt. Keine Baulasten, kein Hochwasserrisiko. Stichtagsmietniveau 12,00 €/m² kalt ist für die Lage eher zurückhaltend – nach Sanierung 14,00 €/m² kalt realistisch, perspektivisch auch mehr (Wiesbaden-typisch). Mietrendite brutto 4,22% am Verkehrswert (Einfamilien-Investitionsniveau), bei typischem 70%-ZVG-Kaufpreis 6,02% – akzeptabel, aber kein Schnäppchen. Sanierung Altbau+Denkmal typisch 80-150k €. Empfehlung: Konservative Bietobergrenze 230.000 € (rd. 69% VW) – darunter solides Investment mit Aufwertungspotenzial durch Sanierung, darüber Risiko/Ertrag ungünstig. Sicherheitsaufschlag einplanen wegen Innenbesichtigung verwehrt.