Neuwertige 4-Zimmer-EG-Wohnung (Baujahr 2017) in gefragter Köln-Braunsfelder Lage mit rd. 123 m² Wohnfläche, 68 m² Sondernutzungsrecht (Terrasse/Garten) und Keller. Laut Gutachten liegt der Verkehrswert bei 1.110.000 €, der Vergleichswert bei 1.132.000 € – beide Verfahren kongruent. Die Netto-Kaltmiete ist mit 17,00 €/m² (140 m² effektiv inkl. 25% Gartenanrechnung) marktüblich angesetzt; jährlicher Rohertrag 28.560 €. Die Brutto-Anfangsrendite von nur 2,57% ist kapitalmarktbedingt niedrig und ergibt erst bei deutlichem ZVG-Abschlag (Faktor 25-28x) eine akzeptable Investition. Bodenwertanteil von 16% bietet begrenzten Sicherheitspuffer. Anstehende Sonderumlage 6.000 € ist zu berücksichtigen. Mietverhältnis besteht – Bestandsschutz für Erwerber, daher keine direkte Mietoptimierung möglich. Kernfazit: Substanzstarkes Objekt in Top-Mikrolage, aber nur bei signifikantem Zwangsversteigerungsabschlag wirtschaftlich darstellbar. Bietobergrenze rd. 770.000 € (ca. 70% des Verkehrswerts), max. 800.000 € bei günstigem Bieterverlauf – darüber wird die Rendite unattraktiv.