Kernfazit: Risikobehaftetes ZVG-Objekt in einer Kleinstadt mit negativer demographischer Prognose. Altbau Bj. ~1900, Energieklasse D/E, keine Innenbesichtigung möglich (Innenbeschaffenheit unbekannt), unklare Mietverhältnisse (Hauptmieter 290 € + 50 € Nebengelass; Untervermietung 170 €; Mietanpassungen vertraglich ausgeschlossen), keine Instandhaltungsrücklage, keine Hausgeldzahlungen, offene Kostenforderungen am Gemeinschaftseigentum. Bodenwert (~55 m² anteilig) liegt bei ca. 10% des Marktwerts → kein nennenswerter Sicherheitspuffer. Marktwert laut Gutachten 49.000 €, Rohertragsfaktor 10,0, Nettoanfangsrendite 5,9%. Aufgrund der vielen Red Flags (Innenbesichtigung verwehrt, Mietchaos, kein Energieausweis, Altbau, kein Reservepolster, Kleinstandort mit Schrumpfungsprognose) ist das Objekt nur als reine Spekulation auf Wertsteigerung oder für erfahrene Sanierer mit hoher Risikobereitschaft interessant. Bietobergrenze konservativ: ca. 32.000 € (entspricht ~65% Marktwert). Erwerbsnebenkosten (Gerichtskosten ca. 7%, Grunderwerbsteuer, Renovierungsstau mind. 10-15k für Altbau) sind einzupreisen. Empfehlung: NICHT bieten bei Kaufpreisen über 30.000 € – das Chancen-Risiko-Profil rechtfertigt keinen Zuschlag über diesem Limit.