Einfamiliendoppelhaushälfte Bj. 1966 in konventioneller Massivbauweise, voll unterkellert, mit ausbaufähigem (nicht ausgebautem) Satteldach, Garage sowie sehr großzügigem 1.688 m² Grundstück in Mönchengladbach-Rheindahlen, Ortsteil Genhülsen. Stärken: kein Baulasten-, Altlasten- oder Denkmaleintrag, keine Abt.-II-Belastungen, kein öffentlich geförderter Wohnraum (WFNG entfällt), sehr großes Grundstück mit Garten-/Grünlandanteil (hohes Bodenwertpolster, perspektivisch ggf. Nachverdichtungspotenzial abhängig von §34 BauGB). Schwächen: Baujahr 1966 → substanzielle Modernisierungsstau (Heizung, Elektro, Bad, Fenster, Dämmung wahrscheinlich), kein Wärmedämmstandard gemäß GEG, nur ca. 120-130 m² Wohnfläche, Bestandsmietverhältnis mit langjähriger Mieterin (Kündigungsschutz nach BGB §573, Eigenbedarfskündigung durch Ersteher problematisch, Räumungskostenrisiko bei Nichtanerkennung des Zuschlags), periphere Wohnlage Genhülsen/Rheindahlen (schwächere Mikrostandortfaktoren gegenüber MG-Zentrum). Kernfazit: Solides Bodenwertinvestment mit überdurchschnittlichem Grundstücksanteil (~88%), aber Substanz- und Mieterrisiko. Rendite unter 4 % bei 70 % Marktwert – nur als Bestandshalter mit langfristigem Horizont und bei deutlichem Abschlag auf das Gutachtenverfahren wirtschaftlich. Bietobergrenze für risikoadjustierten Ankauf bei 70 % des geschätzten Marktwerts.