Eigentumswohnung Nr. 1.07 (ca. 56 m², 2-Zi. mit Balkon, 2. OG) in einem hochwertigen Neubau-Ensemble (Baujahr 2020/21) in Berlin-Charlottenburg (Rückertstraße 7 / Ecke Schillerstraße), sehr gute innerstädtische Lage nahe Deutsche Oper, Bismarckstraße, U-Bhf. (300 m) und S-Bhf. Charlottenburg (700 m). Solide Bausubstanz, guter energetischer Zustand (Endenergiebedarf 82 kWh/m²a, Fernwärme/Fußbodenheizung, 3-fach Isolierverglasung), gute Vermietbarkeit laut Gutachter. Wesentliche Risiken: (1) Keine Innenbesichtigung erfolgt – Bewertung daher mit Unsicherheit; (2) WE 1.07 ist offensichtlich baulich mit WE 1.08 zusammengelegt – Rückbau inkl. Herstellung Küche/Ver-/Entsorgungsanschlüsse erforderlich, Kostenaufwand nur grob schätzbar (pauschaler Wertabschlag im Gutachten); (3) Mietvertrag wurde nicht vorgelegt, Ist-Miete somit nicht verifizierbar; (4) Veräußerungsbeschränkung mit Zustimmungserfordernis des Verwalters. Marktanteil des Bodenwerts am Verkehrswert sehr gering (Neubau auf hochverdichtetem Grundstück). Bietobergrenze kalkuliert auf ca. 63% des geschätzten Marktwerts, um Risikopuffer für Rückbau 1.07/1.08, Erwerbsnebenkosten (ca. 10–12% inkl. Grunderwerbsteuer 6% Berlin) und Instandsetzung abzudecken. Erst bei deutlichem Abschlag gegenüber Marktwert ist ein renditestarker ZVG-Zugang realistisch.