Hochriskantes ZVG-Objekt in Hungen (Hessen, ca. 12.000 EW). Verkehrswert 30.000 € nach massivem Abschlag von -40.000 € vom Ertragswert (71.822 €) – dieser drastische Abzug (>55 %) signalisiert erhebliche verdeckte Mängel (Bauschäden, Substanzprobleme). Kritische Risikofaktoren: (1) Denkmalschutz (Einzelkulturdenkmal + Bestandteil Gesamtanlage) mit massiven Nutzungs-/Umbaubeschränkungen und hohen Sanierungsauflagen, (2) Baulast M/0701/09/0225 (Abstandsflächenproblematik) schränkt Bebau-/Erweiterungsmöglichkeiten ein, (3) KEINE Innenbesichtigung möglich – Bewertung nur nach äußerem Anschein, hohe Unsicherheit bezüglich Bausubstanz, Haustechnik, Statik, Schadstoffen (mögliche Asbest-/PCB-Belastung bei Altbauten), (4) OG-Wohnung mutmaßlich nicht bewohnbar – Mieteinnahmen nur aus Pizzeria EG (~100 m²), (5) keine Eigentümerunterlagen verfügbar, (6) Solitärstandort in Kleinstadt mit begrenztem Mietermarkt. Bodenwertanteil ca. 45 % (Bodenrichtwert Hungen Mischgebiet ~50 €/m² × 272 m² ≈ 13.600 €) – hohe Bodensubstanz stützt, Gebäude trägt kaum Wert. Empfohlene Bietobergrenze 18.000 € (60 % des Verkehrswerts) für erfahrenen Denkmalschutz-/Sanierungsinvestor mit Eigenkapital-Polster und klarer Vorstellung von Nachnutzung; bei unklarem Bausubstanzrisiko besser 12.000–15.000 € nicht überschreiten. Nachnutzungsszenarien: Bestandsmieter Pizzeria sichern + schrittweise Kernsanierung mit Denkmalbehörde oder Abriss + Neubau (Baulast-restriktiv). Nur für Spezialisten mit Netzwerk zu Denkmalschutzbehörde, Architekt und Handwerkern geeignet.