Attraktive Altbau-ETW in bester Charlottenburg-Lage (Leibnizstraße, nahe Olivaer Platz/Kantstraße). 83,07 m², 2,5-Zimmer, 4. OG im Quergebäude ohne Aufzug. Substanz: 1902er Bau, ausreichender Bauzustand, jedoch schadhaftes Dach, Putz-/Feuchtigkeitsschäden, desolate Elektrik, energetisch mangelhaft (147,9 kWh/m²a, Baujahrstandard). Keine Innenbesichtigung möglich – erhöhte Bewertungsunsicherheit. Wohnung ist vermietet (Mietvertrag nicht vorgelegt, Wohngeld unbekannt) – Kündigungssperre durch Milieuschutz-Erhaltungsverordnung Karl-August-Platz (§172 BauGB) zu beachten, was eine Eigenbedarfskündigung faktisch ausschließt. Lage und Bodenwert (Charlottenburg Westend) sind wertstabil, Baurecht (Gemischtes Gebiet, GFZ 1,5) bietet mittelfristig Aufstockungspotenzial. KEINE Denkmaleigenschaft, kein Baulast, keine Altlasten. Verkehrswert geschätzt rd. 455.000 € (ca. 5.480 €/m²). Aufgrund der Risikofaktoren (unbekannter Mietvertrag, kein Innenzustand, ZVG-typische Verzögerungen, Räumungskosten) und der 70%-Regel für nachhaltige Investitionen empfehle ich eine Bietobergrenze von rd. 290.000 € (≈64% des VW). Darüber besteht Risiko negativer Leverage. Sinnvoll nur als Bestandshalter mit langfristigem Horizont (10+ Jahre) und vorhandener Liquiditätsreserve für Sanierung (Elektrik, Bad, Heizung, Dach). Alternative: Verkauf nach Eigentumsumschreibung – aufwendig wegen Mietervalität.