2-Zi-Altbau-ETW (78 m²) im 4. OG Seitenflügel, Baujahr 1907, Neukölln (Tellstraße 10). Verkehrswert 340.000 € (4.359 €/m²) erscheint angesichts einfacher Wohnlage und 4. OG Seitenflügel ambitioniert. ERHEBLICHE Risiken: (1) Echter Hausschwamm im Gebäude laut Gutachten vom 10.09.2025 – kostenintensive Sanierung erforderlich; (2) Baurechtliche Mängel – Baugenehmigung 2015-347 für DG-Ausbau/Balkone ist durch Zeitablauf erloschen, keine Fertigstellungsmeldung, keine bauaufsichtliche Abnahme der nachträglich angebauten Balkone; (3) Sanierungsmaßnahmen seit 2018 unvollständig; (4) Keine Innenbesichtigung möglich – verdeckte Mängel wahrscheinlich; (5) Schuldnerin kooperiert nicht. CHANCEN: Gute Mikrolage nähe U-Bhf. Hermannplatz (U7/U8, 650m), gefragter Altbau mit Balkon, Teilsanierung bereits erfolgt, leerstehend (kein Mietverhältnis zu übernehmen). Empfehlung: Vorsichtiger Bieter. Bietobergrenze 255.000 € (75% VW) – ZVG-Abschlag von 20% + Risikoabschlag 5% für Hausschwamm und baurechtliche Klärung. Sanierungskosten nach Erwerb: 35-50 TEUR einplanen. Mietrendite saniert ~4,3% brutto – nur für erfahrene Investoren mit Risikobudget und Sanierungskompetenz geeignet. Sicherheitsabschlag in der Bietstrategie dringend empfohlen.