Sonderfall ZVG-Aufhebungsgemeinschaft (420 K 36/22). Zweifamilienhaus Bj. 1922 mit rückwärtiger Halle (Weberei/Ausländerlager), explizit als ABRUCHREIF deklariert - alle Bauteile seit 1968 als abbruchwürdig eingestuft. Mehrfache nicht genehmigte Wohnraumnutzungen, formlose Nutzung durch Sohn der Antragsgegnerin. Bodenwert 146.000 € liegt bei 234% des Verkehrswerts - das Gebäude hat de facto NEGATIVEN Beitrag (Abrisskosten übersteigen hypothetische Sanierung). Investitionsstrategie: Land-Banking/Development-Play. Kaufen unter Marktwert, Halle+Wohnhaus abreißen (~40-50k € Abrisskosten bei ~250m² BGF inkl. Schadstoffsanierung 1922er Bausubstanz, ggf. Asbest/PCB), Baugrundstück mit 2-Straßenfrontage (Neustraße 8,20m + Steene Dyk 6,75m) und 628m² für Doppelhaus/MFH neu bebauen oder als Bauplatz veräußern. BIETOBERGRENZE: 60.000 € (Bodenwert 146k - Abriss 45k - NK/Reserve 15k - Gewinnmarge 20k - Sicherheitsabschlag 6k). Unter 50k € = Top-Deal. Mieteinnahmen aktuell nicht realisierbar (abbruchreif, kein Mietvertrag), daher KEIN klassisches Mietinvestment sondern Projektentwicklung. Chancen: Bodenwert-Spread überproportional, gute Willich-Neersen Lage, voll erschlossen, keine Altlasten, zwei Straßenfronten. Risiken: Ungeklärte Baurechtssituation, formeller Bewohner (Räumungskosten/Risiko), unklare Schadstoffbelastung 100+ Jahre alte Bausubstanz, Abrisskosten können überzogen ausfallen. NUR für erfahrene Projektentwickler mit Abrisskapazität und Eigenkapitalpolster empfehlenswert.