Solide 4-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. 72 m²) im 2. OG rechts eines 3-geschossigen MFH aus ca. 1970 in Neuss-Furth (Frankenstraße 87). Verkehrswert 176.600 € (Stichtag 30.01.2026), bereits mit 5 % Risikoabschlag wegen fehlender Innenbesichtigung. Lage mittel-gut (Ortskern Furth, A52/A57-Anbindung, reines Wohngebiet nach § 34 / B-Plan 057_04, WR/III, GRZ 0,4 / GFZ 1,0). Grundstück 1.494 m², Anteil 12/100 = rd. 179 m² → Bodenwert ca. 71.700 € (rd. 40-42 % des VW), bietet Sicherheitspuffer. Beitrags- und abgabenfrei, keine Altlasten/Baulasten, kein Denkmalschutz, keine wertbeeinflussenden Grundbucheintragungen Abt. II. Risiken: Baujahr 1970 → vermutlich Sanierungsstau (Bad, Elektrik, Fenster, Heizung, ggf. WD), keine Innenbesichtigung möglich, Instandhaltungsrücklage der WEG prüfen, Mietbindungen unklar, ZVG-typische Risiken (Räumungskosten, dinglich gesicherte Forderungen). Brutto-Mietrendite IST rd. 4,2 %, nach Sanierung rd. 5,1 % – für ein ZVG-Objekt in dieser Lage durchaus attraktiv. Empfehlung: Kauf prüfen, wenn Bieter vor Zuschlag Innenbesichtigung erhält und Substanz/Modernisierungsstau dokumentiert ist. Bietobergrenze für ein wirtschaftlich sinnvolles Investment: max. rd. 130.000 € (≈ 74 % des Verkehrswerts). Darüber kein ausreichender Sicherheitspuffer für Sanierung (rd. 35-50 T€) plus Erwerbsnebenkosten und ZVG-Risiken. Target bei 120-125 T€ (≈ 68-71 %) für sauberen Deal mit deutlichem Spread zur Schuldhaftung und zum Marktwert.