Zwei separate Wohnobjekte in Essen-Dellwig (ZFH Luthestr. 5 = 434.000 €, EFH Luthestr. 7 = 450.000 €) auf insgesamt 1.271 m² Grundstücksfläche. Mittlere Wohnlage (Lageklasse 2, Faktor 0,94) mit erhöhter Lärmbelastung 55-59 dB(A) durch die Reuenbergstraße, gute ÖPNV-Anbindung, 7,5 km zum Essener Zentrum. Bodenwertanteil ca. 45% (Sicherheitspuffer). Aktuelle Brutto-Mietrendite nur 3,1% auf VW – unter Investitionsanforderungen. Nach Sanierung realistisch 3,9% p.a. (Steigerung auf ~5,2% bei ZVG-üblichem 70%-Kauf). Kernerkenntnisse: (1) Gemeinschaftliche Versteigerung beider Grundstücke reduziert Bieterpool, getrennter Erwerb wahrscheinlicher und wertsteigernd; (2) Substanzwert durch hohen Bodenanteil solide Absicherung; (3) Lärm und einfache Wohnlage begrenzen Mietsteigerungspotenzial; (4) Fehlende Innenaufnahmen im Internettgutachten = Sanierungsrisiko unbekannt. EMPFEHLUNG: Nur für erfahrene Investoren mit klarer Sanierungsstrategie. Bietobergrenze 520.000 € (≈59% des VW) für akzeptable Bruttorendite von ~5,2%. Darüber kein wirtschaftlich darstellbarer Deal bei realistischen Sanierungskosten von 80-120k€.