Abbruchbebauung auf 725m² in Berlin-Hermsdorf (Bezirk Reinickendorf), mittlere Wohnlage. Bestand: eingeschossiges, voll unterkellertes Massivhaus Bj. 1936 (ca. 77m² Grundfläche) plus Verandaerweiterung 1960; sehr einfacher Zustand, laufende Instandhaltung unterblieben. Grundstück deutlich unterausgelastet – GRZ aktuell 0,13, möglich 0,2; GFZ 0,4; Nachverdichtung mit einem weiteren Vollgeschoss baurechtlich denkbar. Infrastruktur solide (S-Bf Hermsdorf ca. 1,1km, Bus 125 in 800m), reines Wohngebiet ohne Störungen. Bodenrichtwert für WA in Hermsdorf ca. 400–450 €/m². Verkehrswert 480.000€ enthält Bodenwert zzgl. geringem Bestandsgebäuderestwert. Aufhebung Gemeinschaft (zwei Flurstücke) erfordert Nachvermessung/Teilung. Investitionsstrategie: Land-Development (Abriss + Neubau EFH/DHH oder Doppelhaus) ist klar renditestärker als Bestandsvermietung (Mietrendite saniert nur ~2,0–2,9% brutto). Bietobergrenze kalkuliert: 480k€ VW − Demolition (~40k€) − Teilung/Erschließung (~20k€) − Sicherheitsabschlag (~40k) = max. 380.000€; bietet bei GRZ-Verdopplung und Neubau signifikantes Wertsteigerungspotenzial auf 600–700k€. Risiken: Altlastenverdacht (kein Bodengutachten), Bauauflagen, Marktabkühlung Berliner Umland, Erbengemeinschafts-Konstellation.