Unbebautes 1.661 m² Baugrundstück in Berlin-Köpenick (Grünau), Pestalozzistraße 4, im ZVG-Verfahren. Flächennutzungsplan weist W2 (Wohnbaufläche, GFZ bis 1,5) aus – kein Bebauungsplan, daher Beurteilung nach §34 BauGB. Theoretisch bebaubare Geschossfläche ca. 2.490 m² BGF, realistisch ca. 1.900–2.000 m² WFL nach Abzug von Erschließungs-, Gehrecht- und Gebäude-Verlusten. Nach Abriss der ruinösen Bausubstanz (pauschal 25.000 €) und Erneuerung der verschlissenen Erschließungsmedien (Wasser, Abwasser, Telekom, Erdgas, Strom) eröffnet sich ein solider Wohnentwicklungsstandort in nachgefragtem Berliner Ostbezirk. Kernfazit: Bodenwert 1,53 Mio. € ist plausibel (ca. 921 €/m²) und entspricht Berliner W2-Lagen. Grunddienstbarkeit (Gehrecht) mindert nutzbare Fläche. Lärmbelastung (Pestalozzistraße, ca. 60-65 dB(A)) erfordert Schallschutzkonzept. Gläubiger ist Land Berlin (Finanzamt Spandau) – Steuerrückstand, daher meist niedrigere Zuschläge. Bietobergrenze für renditeorientierten Investor: max. 1.071.000 € (70 % des Verkehrswerts) zzgl. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 6 %, Notar/GER ca. 2 %, Abriss 25.000 €, Erschließungsertüchtigung 80–120.000 €). Bei Eigenentwicklung ca. 2.000 m² WFL × 10 €/m² × 12 = 240.000 € p.a. Sollmiete realistisch. Standort nur eingeschränkt für Top-Developer interessant, aber für mittelständische Bauträger mit Köpenick-Erfahrung solide. Vorsicht: §34-Risiko (kein B-Plan) und Grunddienstbarkeit.