Einfamilienhaus (Baujahr 1991, Massivbau) mit Doppelgarage in Ratingen-Hösel – einer der besten Wohnlagen im Großraum Düsseldorf. Verkehrswert It. Gutachten: 1.070.000 €. Substanz solide (Stahlbetondecken, Massivbau, Doppelgarage 2002), jedoch mehrere signifikante Werttreiber bzw. Risikofaktoren: (1) Schwimmbad und Kellerräume befinden sich seit Jahrzehnten im Rohbauzustand und wurden nie fertiggestellt – Sanierungsstau > 100.000 €; (2) Ölheizung (Stilllegungsfrist 2026/2027 je nach Kommune) erfordert mittelfristig Heizungstausch (Gas-/Wärmepumpe) ~40–60.000 €; (3) Eigennutzung durch die Eigentümerin – Zwangsräumung nach Zuschlag erfahrungsgemäß aufwendig und kostenintensiv (3 von 4 Ortsterminen abgesagt, schlechte Kooperation, Sozialklausel § 85a ZVG); (4) Fluglärmbelastung dokumentiert; (5) Bebauungsplan H 24a mit GFZ 0,8 lässt nur moderate Nachverdichtung zu. Bietobergrenze konservativ: max. 700.000 € (rd. 65 % Verkehrswert), um Risikoaufschlag, Sanierungskosten (~150–200 k€), Räumungskosten und Heizungstausch abzudecken. Darüber hinaus kein wirtschaftlicher Zuschlag sinnvoll. Als Eigennutzobjekt nur eingeschränkt empfehlenswert, da Mietrendite bei EFH naturgemäß niedrig und Verwertung bei ZVG problematisch.