Mehrfamilienhaus (Bestandsobjekt) in Essen-Schönebeck, 689 m² Grundstück, mittlere Wohnlage (Lageklasse 3, Faktor 1,00). Verfahren betrifft Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft (½-Anteile) – nicht klassische Kredit-ZVG, was den Bieterkreis einschränkt und die Abwicklung mit der anderen Eigentümerin (die eine Wohnung selbst nutzt und Zutritt verweigerte) zum Risikofaktor macht. Der Gutachter konnte nur 2 von vermutlich 4–6 Wohnungen besichtigen – die Substanzbeurteilung ist unvollständig. Der festgesetzte Verkehrswert von 359.000 € (rd. 521 €/m² Grundstück) wirkt für ein älteres MFH in dieser Lage plausibel. Bruttorendite ca. 7,0% bei geschätzter Wohnfläche ~280 m² und 7,50 €/m²; nach Sanierung (9,50 €/m²) ca. 8,9% möglich. Bodenwertanteil ~54% bildet soliden Sicherheitspuffer. Empfohlene Bietobergrenze: 250.000 € (~70% des Verkehrswerts), um Sanierungsstau, Zutritts-/Miteigentümerrisiko und leichte Starkregen-Exposition (gem. Starkregenhinweiskarte) abzudecken.