Attraktive Altbau-Villa (BJ 1927, ca. 195 m² Wfl.) plus separates Gartenhaus (ehem. Gymnastikhalle, ca. 121 m² Wfl.) auf großzügigem 1.122 m² Reihengrundstück im Villenviertel Frohnau (Bezirk Reinickendorf). Lage erstklassig – Gartenstadt-Charakter, gewachsene Infrastruktur, ruhige Quartiers-Sammelstraße mit Bus-Anbindung. Substanz zweigeteilt: Villa energetisch und technisch deutlich überalterungsbedürftig (Holz-Einfachfenster, kein WDVS, Sanitär/Küche 30-35 J. alt), Gutachter zieht daher 275.000 € Wertminderung für Modernisierungs-/Revitalisierungsstau ab; Gartenhaus deutlich besser (Modernisierung vor 15-20 J.). Ertragssituation aktuell praktisch null (Eigennutzung Eigentümerin; Gartenhaus leer), Nutzungsentgelt Insolvenzverwaltung 2.200 €/Monat wurde eingestellt. Hoher Bodenwertanteil (Frohnau-Villenlage 900-1.100 €/m²) begrenzt das Risiko nach unten. Investitionshürde: neben Erwerbsnebenkosten (~10-12 % inkl. 6 % GrESt Berlin) sind 150-200 TEUR energetische/modernisierende Sanierung Villa einzukalkulieren. Nach Sanierung zwei vermietbare Einheiten – vermietbarer Cashflow ca. 4.500-4.700 €/Monat (Vermietung an solventes Mieterklientel, Familien/Expats). Kernfazit: Solider Bestandswert in Top-Lage, Ertrag erst nach Modernisierung; Wertsteigerungspotenzial durch Lageknappheit Frohnau. Bietobergrenze (sicherheitsorientiert): ca. 70 % des Verkehrswerts = max. 880.000 €, mit ambitioniertem Businessplan (Vermarktung als saniertes Zwei-Generationen-Objekt oder hochwertige Eigennutzung mit Gartenhaus-Einlieger) bis max. 945.000 € (75 %) vertretbar. Darüber kein ausreichender Sicherheitspuffer mehr.