Zwei gewerbliche Flurstücke in Düsseldorf-Düsseltal an der Mercedesstraße (Bundesstraße). Flurstück 312 (2.717 m², Haus 11) mit 1,78 Mio € ist ein Liquidationswert (Bodenwert abzüglich Abbruchkosten) – Aufbauten (Autohaus, defekter Autoaufzug) wirtschaftlich entwertet, hohe Transformations- bzw. Abbruchkosten. Flurstück 313 (1.586 m², Haus 13) mit 6,98 Mio € ist etablierter 3-geschossiger Gastro/Bürostandort, vollvermietet. Lage-Düss­eldorf-Düsseltal ist solide, werbewirksam zur Bundesstraße, aber kein Top-A-Lage. Risiken: Baulasten/Dienstbarkeiten (Geh-/Fahrrechte), Zwangsverwaltung läuft, getrennte wirtschaftliche Einheiten erschließen Refi/Verkauf. Bodenwertanteil insgesamt geschätzt ~35% (Haus 11 faktisch 100% Boden, Haus 13 ~20% Boden). Kernfazit: Substanzwert wird vom Boden getragen, Haus 11 bietet Development-Potenzial. Bietobergrenze: 5,8 Mio € (≈66% Verkehrswert, da Haus 11 nur als Bodenwert und unter Berücksichtigung von Abbruchkosten/Risikoabschlag auf Haus 13 wirtschaftlich darstellbar).