Solide 3-Zi-ETW (ca. 74 m²) im 1. OG rechts mit Loggia in einem gepflegten 6-geschossigen Neubauhaus (BJ 1964) in Berlin-Schöneberg (Bayerisches Viertel). Positiv: bezugsfrei/nicht vermietet (kein Räumungsrisiko, sofortige Neuvermietung oder Eigennutzung möglich), sehr gute Wohnlage Schöneberg mit stabiler Wertentwicklung, solide Bausubstanz, kein Denkmalschutz, kein Baulasteneintrag. Negativ: Milieuschutzgebiet 'Schöneberger Norden' (Modernisierungen anzeigepflichtig, Luxussanierungen untersagt), nur Außenbesichtigung möglich (Innenzustand unbekannt - Risiko verdeckter Mängel), hohes Wohngeld von 769 € warm (Instandhaltungsrücklage oder hohe Umlage zu prüfen), Gebäude aus 1964 (Technik/Strang-Sanierungen mittelfristig wahrscheinlich). Kernfazit: Klassische ZVG-Gelegenheit mit Leerstands-Vorteil, aber Milieuschutz und verdeckter Sanierungsstau begrenzen die Wertsteigerung. Bietobergrenze: 215.000 € (ca. 70% des Verkehrswerts) - so ergibt sich bei Vollvermietung saniert eine Mietrendite von ca. 4,4%, Multiplikator ca. 22x. Maximalgebot bei aggressiver Kalkulation: 230.000 €.