Top-Lage direkt an der Rheinpromenade Emmerich (1A-Lage) mit hohem touristischem und frequentem Standortumfeld. Substanzwert solide (Massivbau, Aufzug, Sanierung 2007), jedoch erhebliche Risiken den Wert belastend: (1) laufendes bauordnungsrechtliches Verfahren wegen Brandschutzmängel, (2) Nutzungsuntersagung der Gewerbeeinheit (Eisdiele EG) durch Ordnungsverfügung vom 08.08.2025 - Wiedereröffnung erst April 2026 geplant, (3) Schlussabnahme WE 2 (2.+3. OG, 121 m²) wegen Brandschutzmängel noch ausstehend, (4) Dachterrasse baumängelbedingt nicht nutzbar, (5) ursprüngliches Baujahr unbekannt, (6) Grundstück mit nur 100 m² sehr klein und verdichtet. Rohertrag It. Gutachten 23.900 EUR p.a. (Reinertrag 19.200 EUR), Restnutzungsdauer 48 Jahre. Bei 100% Verkehrswert (589.400 EUR) nur 4,06% Brutto- bzw. 3,26% Nettorendite - auskömmlich nur bei deutlichem ZVG-Abschlag. Empfohlene Bietobergrenze: 380.000 EUR (~64% Verkehrswert), um Sanierungskosten Brandschutz (~30-50 TEUR), Verfahrensrisiken, Mietausfall während Sanierung und die erforderliche Nachvermietung der WE 2 abzudecken. Nur für erfahrene Investoren mit baurechtlicher Expertise und Bereitschaft zur aktiven Problemlösung sowie ausreichend Liquiditätsreserve empfehlenswert.