Zweifamilienwohnhaus mit Anbau und Scheune in 64395 Brensbach-Wersau (Odenwaldkreis, Hessen). Verkehrswert 50.000 €, Ertragswert 88.000 €, beruecksichtigte Investitionskosten 140.000 € (Sanierung). Substanz stark modernisierungsbeduerftig, Scheune einsturzgefaehrdet (Rueckbau zwingend, Aufsicht durch Bauaufsicht, Sicherheitszaun aufgestellt), Heizung ohne Betriebserlaubnis (Holzpelletheizung provisorisch, Kaminsanierung erforderlich), Nachbargebaeude darf nicht bewohnt werden bis Giebelfassade zurueckgebaut. Restnutzungsdauer fiktiv nur 28 Jahre. Lage: inneroertlich, einfache Wohnlage, dichte Grenzbebauung, Ueberbau auf Nachbargrundstueck (Scheune), Kleinstzentrum Brensbach mit deutlich negativer Bevoelkerungsentwicklung (-1,8% seit 2011), 25 km bis A5/A67, 26 km bis Darmstadt. B-Plan 'Am Sportplatz' (1979): MD, 2 VG, GRZ 0,4, GFZ 0,8. KERNFAZIT: Hohes Risiko durch umfangreiche Sanierung, Statikprobleme, Heizungsertuechtigung und zusaetzlichen Rueckbau der Scheune (in den 140.000 € ggf. nicht voll abgedeckt). Standort mit schrumpfender Bevoelkerung und einfacher Wohnlage limitiert Miet- und Wertsteigerungspotenzial. Wirtschaftlich nur darstellbar, wenn Kaufpreis deutlich unter Verkehrswert (ZVG-Abschlag) liegt und Sanierungsbudget realistisch kalkuliert wird. BIETOBERGRENZE: max. 35.000 € (70% des Verkehrswerts); bei signifikanten Risikoaufschlaegen besser 30.000 €.