Eigentumswohnung Nr. 25 im Hochparterre eines MFH-Komplexes (7 Gebäude, 35 WE, 7 GE) in Hanau, Dunlopstraße. MEA 26.230/1.000 inkl. 2 Kellerräume und Sondernutzungsrecht Garten XXV. Verkehrswert lt. Gutachten 185.000 €. Wesentliche Risiken: (1) Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt → nach Zuschlag ist Räumungsklage erforderlich, was zu Verzögerungen und Kosten führt; (2) Bauliche Abweichungen vom Aufteilungsplan (4 statt 3 Zimmer, Flur errichtet) OHNE Genehmigungen – Schwarzbau-Risiko; (3) Dach und Holzverkleidung der Dachgauben sanierungsbedürftig (lt. ETV-Protokoll 17.12.2025); (4) Kein Energieausweis vorhanden; (5) Mikro-Lage im industriell geprägten Dunlop/Goodyear-Umfeld, eingeschränkte Wohnqualität; (6) Baurechtliche Risiken auch bei Balkonen und DG-Einheiten im Gesamtkomplex; (7) Baujahr 1952 – hoher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau wahrscheinlich. Positiv: Hanau im Rhein-Main-Verdichtungsraum, sehr gute ÖPNV-Anbindung (Hauptbahnhof), hoher Bodenwertanteil (~90%) bietet deutlichen Sicherheitspuffer gegen Totalverlust. KERNFAZIT: Der vom Gutachter angesetzte Wert von 185.000 € erscheint angesichts der Mängel (Bauzustand, Schwarzbau-Risiko, Selbstnutzung) eher am oberen Rand. Für einen ZVG-Investor ist die Bietobergrenze deutlich unter 70% des Verkehrswerts anzusetzen, da Räumungskosten, Sanierungsaufwand und Vermietungsrisiko eingepreist werden müssen. BIETOBERGRENZE: max. 130.000 € (ca. 70% des Marktwerts). Darüber wird das Risiko-Rendite-Profil unkalkulierbar.