ETW Nr. 2 (68 m², EG) in einem 9-Familien-Wohnhaus mit Baujahr 1969 (fiktiv, Ursprung 1902/1907), einfache bis mittlere Wohnlage in Recklinghausen (Ruhrgebiet). Verkehrswert 61.000 EUR (Bodenwert 17.395 EUR, Ertragswert 60.096 EUR, abzgl. 16.000 EUR Bauschäden). KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Altstandort 'König-Ludwig 1/2/6' (4409/135) – kontaminierte Fläche mit Haftungsrisiko; (2) bergbauliche Vorbelastung (Steinkohle, jedoch abgeklungen); (3) Bauschäden: Trockenlegung Fassade/Kellermauerwerk mit Teilsanierung Entwässerung (60-70k für Gesamtgebäude, ETW-Anteil ca. 6-7k), Restnutzungsdauer nur 24 Jahre; (4) WEG-Rückstände des Eigentümers: 5.902,25 EUR (Haftungsrisiko Ersteher); (5) Nebengebäude/Garage teilweise über Grundstücksgrenze gebaut; (6) Wohnung derzeit vermietet, exakte Miethöhe nicht beziffert, Hausgeld 330 EUR/Monat. POSITIV: Solide WEG-Rücklage (37.192,84 EUR), keine Wohnungsbindung, kein Denkmalschutz, keine Baulasten, Erschließungskosten abgegolten, Fluchtlinienplan vorhanden. EMPFEHLUNG: Vorsichtiger Bieter – maximale Bietobergrenze 35.000 EUR. Kauf erst sinnvoll, wenn Zuschlag deutlich unter 60% des Verkehrswerts (< 36.600 EUR) erfolgt, da neben Erwerbsnebenkosten (Notar/Grunderwerbsteuer/Gericht ~5-7k) weitere Instandhaltung (6-7k) und Altlasten-Risikoabschlag einkalkuliert werden müssen. Rendite nur bei sehr günstigem Zuschlag akzeptabel. Objekt eher für erfahrene Investoren mit Reserven für unerwartete Sanierungen geeignet, weniger für Einsteiger.