Bündel aus 3 Einheiten (Laden EG + Wohnung 2.OG + Abstellräume DG) in Essen-Katernberg, Stadtteilzentrumslage an stark frequentierter Hauptverkehrsstraße (LDEN >75 dB(A)). Verkehrswert-Gesamt €275.000 (Nr.1: €76k / Nr.6: €162k / Nr.7: €37k). Standort ist industriell geprägt (Randlage zu Gelsenkirchen, ehemaliger Zechstandort Zollverein) mit Sozial- und Image-Schwächen, Lageklasse 1 mit Faktor 0,94. Substanz: gründerzeitliches Wohn-/Geschäftshaus, DG vermutlich sanierungsbedürftig (keine Innenbesichtigung möglich – erhöhte Bewertungsunsicherheit). Keller nicht begehbar. Hauptmietertragspotenzial durch Sanierung und Nachvermietung (Laden derzeit augenscheinlich leerstehend/untergenutzt). Erwerb aller 3 Einheiten zwingend erforderlich für Wertschöpfung – Komplexität und Vollständigkeitsrisiko. Bietobergrenze €185.000 (~67% VW) – Risikopuffer für Altlasten, Schallschutzmaßnahmen (Fenster), DG-Sanierung, unbekannte Mängel und Verzögerungen im Zwangsversteigerungsverfahren.