Freistehendes EFH (Baujahr 1974, Umbau 2013/14) in Herten-Westerholt, 161 m² Wfl. auf 785 m² Grundstück. Marktwert lt. Gutachten 432.000 €. Bodenwertanteil erfreulich hoch bei ca. 51% (213.000 € + 5.700 € Erschließung), was bei ZVG einen guten Sicherheitspuffer bietet. Makrolage Herten jedoch deutlich schwächer: Arbeitslosenquote 8,4% (Kreis RE), Kaufkraft nur 87,3, rückläufiger Immobilienmarkt mit Preisrückgängen von -9% bei bebauten Grundstücken. Eigentümer hat keine Unterlagen bereitgestellt, Innenbesichtigung eingeschränkt (Messie-Verdacht), keine Innenfotos – erhöhtes Risiko verdeckter Mängel. Substanzwert 452.000 € minus boG-Abschlag 20.300 € (u.a. für eingeschränkte Besichtigung). Für ZVG realistische Bietobergrenze ca. 280.000 € (~65% des Marktwerts) – bei diesem Preis ergibt sich eine sanierte Mietrendite von ca. 5,9% p.a. Eigennutzung ebenfalls möglich. Nicht für kapitalmarktorientierte Investoren mit kurzem Haltehorizont empfohlen, eher für geduldige Bestandshalter oder Familien mit Eigenkapitalpolster.