Vermietete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung (ca. 75 m²) in einem ca. 1920 errichteten, 1981 sanierten MFH in Essen-Schonnebeck (einfache Wohnlage). Verkehrswert lt. Gutachten 130.000 €. Positiv: Stadt Essen (586.000 EW) mit solider Infrastruktur, stabiles Mietverhältnis vorhanden, reines Wohngebiet (B-Plan 4/67), modernes Badezimmer, Kunststofffenster mit Isolierverglasung (2016), Gaszentralheizung. Negativ: starke Verkehrslärmbelastung 70-74 dB(A) tagsüber, keine Aufzugsanlage (3 OG + DG), Dachgeschoss mit zu erwartender Hitzebelastung im Sommer, alte Elektrik ohne FI-Schutzschalter, Einfache Wohnlage mit Ausländeranteil 19,6% und unterdurchschnittlicher Altersstruktur. Bodenwertanteil nur ca. 19% – Gebäude trägt den Wert, kein signifikantes Grundstückswertpolster. Mietrendite brutto bei Ist-Miete ca. 4,5% p.a. (Faktor 22,2). Empfehlung: Bietobergrenze ca. 95.000 € (rd. 73% des Verkehrswerts) – nur für geduldige Buy-and-Hold-Investoren mit Reserve für Lärmschutzmaßnahmen und Wertsteigerung durch Mieterharmonisierung interessant.