Einfamilienhaus mit Anbau und Grenzgarage in Bergisch Gladbach-Lustheide (AZ 34 K 65/25, Gemeinschafts-Zwangsversteigerung). Verkehrswert 418.000 €, davon entfallen 345.464 € (82,6%) auf den Boden – das ist der entscheidende Sicherheitspuffer. Allerdings: Baujahr 1937 mit erheblichem Sanierungsstau, DG als Wohnraum nicht genehmigungsfähig (lichte Höhe), Anbau ohne aktuelle Baugenehmigung, Heizöltankanlage von 1967 (Bodenkontaminationsrisiko!), Objekt ist eigenbedarfsähnlich von einem Eigentümer bewohnt (Räumungsproblem mit Sozialklauseln nach § 74a ZVG). Lage solide: A4-Anbindung, gewachsene Wohnlage, gute Infrastruktur in Refrath (1,5 km). Für einen Investor nur als Bestandshalter-Objekt mit deutlicher Wertsteigerung nach Kernsanierung interessant. Empire: 5–7 % Risikoabschlag. Bietobergrenze 260.000 € – maximal 62 % des Verkehrswerts. Darüber kein wirtschaftlicher Spielraum, wenn man DG- und Anbau-Problematik, Räumungskosten (5.000–15.000 €) und Heizöltank-Risiko (Bodenuntersuchung 3.000–8.000 €, ggf. Sanierung) einkalkuliert. Nach 70 % (= 292.600 €) wird es eng, da die Sanierungskosten für ein 89 Jahre altes Haus realistisch 80–120 TEUR betragen. Bietstrategie: zurückhaltend agieren, nur bei deutlicher Unterbewertung (≤ 260.000 €) zuschlagen.