Einfamilienhaus (Baujahr 1976, 192 m² Wfl., 465 m² Grundstück) in Dormagen-Straberg (einfache bis mittlere Wohnlage, Stadtdreieck Düsseldorf/Köln/Mönchengladbach). Verkehrswert 395.000 €, Bodenwert 158.000 € (40% Anteil, gut). Vergleichswert 345.000 € liegt deutlich unter Sachwert (395.000 €), was auf überdurchschnittliche Bauqualität oder angespannten Vergleichsmarkt hindeutet. Risiken: unvollständige Innenbesichtigung (KG nicht zugänglich), Baujahr 1976 => 50 Jahre alt => substanzielle Sanierungen (Heizung, Elektro, Bad, ggf. Fenster/Dach) zu erwarten, 1-seitig angebaut. Positive Aspekte: kein Denkmalschutz, keine Baulasten, keine Altlasten, erschließungsbeitragsfrei, solide Bodenwertbasis. Empfehlung: Bietobergrenze 280.000 € (ca. 71% VW) als sicheres Maximalgebot – darunter Mietrenditen 7,5-8,5% p.a. nach Sanierung erzielbar; ZVG-typischer Abschlag von 25-30% vom VW realistisch. Nur für erfahrene Investoren mit Sanierungsbudget (geschätzt 60-100 TEUR) und guter Bonitätsprüfung der im Haus lebenden Personen geeignet.