ETW Nr. 2 (ca. 66,6 m² WNFL, 355/1.000 MEA) in Marsberg-Bredelar (Sauerland/NRW), Oberschoss-Wohnung mit Balkon, Keller und KFZ-Stellplatz in einem 4-Familienhaus (Baujahr 1902, umfangreiche An-/Umbauten 1902–2023, Aufteilung 2023). Verkehrswert 60.000 EUR = 320 EUR/m² WNFL bzw. Faktor 5,9x Jahresrohertrag. Substanz unterdurchschnittlich mit erheblichem Modernisierungs- und Instandhaltungsstau, verwildertes/ungepflegtes Grundstück. Nur Außenbesichtigung möglich – Sicherheitsabschlag 10.000 EUR für fehlende Innenbesichtigung und vermutete Mängel. Lage in strukturschwacher Region mit negativer demographischer Prognose (Bevölkerungsrückgang Marsberg -5,5% bis 2040), Mikrolage mittel, Makrolage mittel, Wohnlage 2,86. Erzielbare Kaltmiete im Ist-Zustand ca. 4,00 EUR/m², nach Sanierung ca. 6,50 EUR/m². Aufgrund der Risiken (Innenbesichtigung nicht möglich, Bauzustand/Bausubstanz, schwacher/teilweise schrumpfender Wohnungsmarkt, hoher Sanierungsaufwand) ist eine deutliche Abschlag zum Verkehrswert zwingend. Empfohlene Bietobergrenze: 42.000 EUR (rd. 70% des Marktwertes) – nur für erfahrene Sanierer mit ausreichend Risikokapital und Reserve für verdeckte Mängel (Leitungen, Elektrik, Feuchtigkeit, Schadstoffe) tragbar. Erwartbarer Sanierungsaufwand 25.000–50.000 EUR, daher wirtschaftlich grenzwertig.