Reihenmittelhaus (BJ 1987) in Neuss-Erfttal, 124 m² Grundstück, ca. 103 m² Wfl. Stark sanierungsbedürftig: Feuchteschäden im Keller, defekte Gastherme, Badsanierung und umfangreiche Modernisierung des Innenausbaus erforderlich. Eigennutzung durch Eigentümer, im IST-Zustand nicht vermietbar. Lage: einfacher Stadtteil, aber verkehrsgünstig (Düsseldorf 10 km, A46/A57 nah). Bodenrichtwert eher niedrig, kleines Grundstück begrenzt Entwicklungspotenzial. Verkehrswert 303.000 € enthält bereits 5% Verfahrensrisikoabschlag. Reales Marktwertniveau für Erwerber ca. 240.000–270.000 € nach Berücksichtigung der Sanierungskosten (60–80 Tsd. €). Bietobergrenze kalkuliert auf Basis 65% des Verkehrswerts abzüglich Renovierungspuffer: max. 200.000 €. Empfehlung: Nur für erfahrene Sanierer mit Eigenkapital-Polster interessant. Rendite nach Sanierung bei 65–70% Erwerb akzeptabel (5–6% brutto).