Zweifamilienhaus (Baujahr 1992) mit Doppelgarage in Selb-Erkersreuth (Ortsteil, ca. 1.450 EW), rd. 219 m² Wohnfläche auf 1.091 m² Grundstück. Solide Massivbauweise, mittlerer bis gehobener Ausstattungsstandard laut Gutachter. VERKEHRSWERT 365.000 € (Stichtag 12.03.2026). WESENTLICHE RISIKOFAKTOREN: (1) Keine Innenbesichtigung durch Eigentümer gewährt – erhebliche Gefahr verdeckter Mängel (Heizung, Elektro, Innenausbau, ggf. Schadstoffe/Feuchtigkeit), (2) periphere, strukturschwache Lage in Oberfranken (Selb ehem. Porzellanindustrie, kein dynamischer Wirtschaftsraum), (3) Sanierungsstau erkennbar (Betondachsteine in schlechtem Zustand, 36.000 € Modernisierung bereits im Wert berücksichtigt – weitere Risiken wahrscheinlich), (4) Restnutzungsdauer nur 48 Jahre bei BJ 1992 = wirtschaftlich bereits eingeschränkt. POSITIV: Großzügiges Grundstück (1.091 m²) in Wohngebiet, Doppelgarage, massiv gebaut, keine wertbeeinflussenden Grundbuchlasten, KfW-100-fähig. BIETOBERGRENZE: max. 220.000 € (entspricht ca. 60% des Verkehrswerts). Darin enthalten: Risikoabschlag für verdeckte Mängel (~25-30k), Sanierung (~40k), Makler/Notar/GrESt (~20k), EK-Marge. Bietstrategie: Erst ab 50% des Verkehrswerts einsteigen, Konkurrenz durch andere Bieter einkalkulieren. Rendite bei 220k EK + Finanzierung des Rests: Brutto-Mietrendite ca. 6% p.a. – knapp akzeptabel für ZVG, aber Risikoprofil erfordert deutlichen Sicherheitsabschlag.