Solides 6-Familienhaus in Düsseldorf-Gerresheim (Morper Str. 45) mit 454 m² Wfl. auf 486 m² Grundstück. BJ ca. 1998, Restnutzungsdauer 52 Jahre, jedoch 0 Modernisierungspunkte – das ist der größte Werttreiber/Bremse zugleich. Substanz ist intakt (Beton-Hohlkörperdecken, Stahlbeton-Fertigteile, Wärmedämmputz), Innenausbau baujahrestypisch mit Sanierungsstau. Wesentliche Risiken: 1) Heizungsanlage im Eigentum der Nahwärme Düsseldorf GmbH – eigentumsrechtlich nicht eindeutig geklärt (§93/94 BGB), 2) baurechtlich nicht genehmigte Überdachung im Garten (Büronutzung), 3) Wohnbindungen/Mietpreisbindungen bis 31.12.2029 nach WoBindG/WoFG/WFNG-NRW, 4) Lage in Gerresheim ist solide, aber nur 'einfache bis mittlere Wohnqualität', 5) keine Baulasten, kein B-Plan. Mikrolage: ÖPNV-Anbindung gut, Morper Str. als Durchgangsstraße nach Erkrath mit Verkehrsimmissionen. Nach Komplettsanierung deutliche Mietsteigerung möglich. Bietobergrenze für ZVG-Erwerb: ca. 770.000 € (= rd. 65% des Marktwerts), um Sicherheitspuffer für Sanierung (~150-200 k€), Bindungsablösung, Rechtsklarheit Heizanlage und ZVG-Risikoabschlag abzudecken. Bei niedrigerem Zuschlag (<700 k€) wird das Objekt interessant.