Teileigentum Nr. 17 (zwei separate Wohnungen à 55 m² im 5.OG und Dachgeschoss des Quergebäudes) in einem 1889er Altbau (Blockrandbebauung) in Berlin-Kreuzberg, Baerwaldstraße 48. Verkehrswert 360.000 € (Stichtag 30.07.2025), Verfahren 30 K 69/24. ERHEBLICHE RISIKEN: (1) Baugenehmigung für Dachausbau fehlt – 2. Rettungsweg nicht vorhanden, Baugenehmigungsfähigkeit nur über Innentreppe als Maisonette oder externe Alu-Steigleiter (ca. 15.000 €) herstellbar; (2) Kurzzeit-/Ferienwohnungsvermietung im DG ist nicht nachhaltig (Teilungserklärung erfordert Eigentümergemeinschaft-Zustimmung), somit aktueller Mietertrag von ~25 €/m² nicht gesichert; (3) Guss-Fallrohre marode, Kellerfeuchte, keine Fassadendämmung, sichtbare Graffitischäden; (4) MEA-Diskrepanz (925/10.000 vs. 887/10.000) wegen verschmolzener Garagen. Positive Aspekte: Solide Lage im Hundekopfviertel/Kreuzberg, Innenstadtlage mit guter Infrastruktur, positive Bodenwertentwicklung in Kreuzberg, zwei separate vermietbare Einheiten. Nettokaltmiete saniert konservativ 14 €/m² (Kreuzberg-Standard), Mietrendite bei Verkehrswert ca. 5,2%. EMPFEHLUNG: Bietobergrenze 240.000 € (ca. 67 % des VW) – deutlicher Abschlag wegen Baurechts- und Vermietungsrisiken. Ideal für erfahrenen Investor mit Bauerfahrung (Lösung Rettungsweg/Maisonette-Verbindung). Für klassische Buy-and-Hold-Strategie weniger geeignet.