Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus (BJ vermutlich vor 1900) in zentraler Innenstadtlage von Dillingen a.d.Donau, 136 m² kleines, schmales und fast vollständig überbautes Grundstück. Gebäude ist 'wirtschaftlich verbraucht' und bedarf laut Gutachten einer grundlegenden Instandsetzung/Modernisierung – faktisch Kernsanierung. Nur Außenbesichtigung erfolgt → hohe Bewertungsunsicherheit (keine Innenbegutachtung, keine Bauschadensdiagnose, keine Prüfung Tragwerk/Statik/Haustechnik). Aktuell leerstehend, keine Vermietung möglich, eingeschränkte Vermarktungsfähigkeit. Vorteile: Innenstadt-Mikrolage mit Infrastruktur, Denkmal-AFA (i.d.R. 9% über 12 Jahre auf Sanierungskosten abzugsfähig bei eigener Nutzung/Vermietung), ggf. KfW-/BAFA-Zuschüsse für Denkmalsanierung. Nachteile: sehr kleines Grundstück mit Erweiterungsgrenzen, Realgerechtigkeit 'Schuhmachergerechtigkeit' im Bestandsverzeichnis (Altlast historisch), keine Energieausweis-pflicht (Denkmal) → Refi-Banking erschwert, nur Außenbesichtigung, Standort ländlicher Kreis mit schwacher Verkehrsanbindung (A8/A7 >22 km), BSH-Konzern als einziger Groβarbeitgeber, sinkender Mietmarkt im Landkreis. Wirtschaftliche Proforma: Kauf 43.000 € + Kernsanierung (Denkmal) 180.000–220.000 € + NK 15 % ≈ 280.000–300.000 € Gesamtinvestition; erzielbare Miete nach Sanierung 1.200–1.400 €/Monat → Brutto-Rendite nur ca. 5–6 % auf Gesamtkapital, Mietmultiplikator >20. Hohes Risiko durch verdeckte Bauschäden (mögliches Totalexcess über Sanierungskosten). Empfehlung: Vorsichtiges Engagement nur bei Eigenkapital >150 k€ und Bereitschaft zur Denkmalsanierung. Bietobergrenze 30.000 € (= ca. 70 % Verkehrswert).