Gewerbeobjekt (Bürogebäude) im Düsseldorfer Stadtteil Angermund, Angermunder Straße 126, lastend auf drei Flurstücken (5.384 m² Gesamtfläche) – bewertet wird ausschließlich das bebaute Erbbaurecht (kein Volleigentum!). 2-geschossiges, voll unterkellertes Bürogebäude mit rd. 2.919 m² Nutzfläche, Tiefgarage (16 Stpl.) und 39 Außenstellplätzen (55 Stpl. gesamt). Baujahr 1996/97, Restnutzungsdauer 41 Jahre. Lage: einfache bis mittlere Geschäftslage im Stadtrandbereich (rd. 12 km zur City), MI-Gebiet, Wasserschutzzone III A. Zentrale Investitionsrisiken: (1) Erbbaurecht mit nur noch rd. 68 Jahren Restlaufzeit von 99 Jahren und jährlichem Erbbauzins von 21.742,70 EUR (separate Wertung in Abt. II Nr. 1); (2) dinglich gesichertes Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers für alle Verkaufsfälle (Abt. II Nr. 2) – schränkt Marktgängigkeit erheblich ein; (4) Innenbesichtigung der Büros war nicht möglich (verschlossen) – baulicher Zustand, Mietflächenausstattung und Vermietungsstand nicht verifizierbar; (5) keine Innenbesichtigung, kein Mietvertrag mit Datum, keine verlässliche Ertragsbasis. Mieteinnahmen nur grob geschätzt: 8,50 €/m² Bestand, 10,50 €/m² nach Sanierung zzgl. Stellplätze. Mietrendite brutto rd. 8,4 % bei Vollvermietung, aber durch Erbbaurecht-Restlaufzeit, Vorkaufsrecht, Wasserschutzzone und Standortnachteil ist ein deutlicher Sicherheitsabschlag geboten. Bietobergrenze rd. 60 % des geschätzten Marktwertes – darunter sind die spezifischen Risiken (Erbbaurechtsabschlag, fehlende Besichtigung, Vorkaufsrecht-Restriktion) nicht abgedeckt. Nur für spezialisierte Erbbau-Investoren mit langfristigem Horizont und gesicherter Bestandsvermietung bedingt interessant; für klassische Buy-and-Hold-Strategie mit Wertsteigerungserwartung wegen sinkender Restlaufzeit ungeeignet.