Mischnutzungsobjekt in Hamm, Wilhelmstr. 26: 1 Gewerbeeinheit (Ladenlokal EG, 107,36 m²) + 4 Wohneinheiten (257 m²) + 3 Reihengaragen auf nur 302 m² Grundstück. Baujahr 1897, fiktives Baujahr 1965, mehrfach erweitert (1908/1919/1945 Wiederaufbau nach Krieg/1971 Aufstockung). Verkehrswert 273.000 € – Gutachter hat BEREITS ohne Innenbesichtigung bewertet (Anscheinsgutachten mit Risikoabschlag). Bodenwertanteil mit 37.400 € (13,7%) sehr gering, Gebäude trägt 86% des Werts. KRITISCHE RISIKEN: (1) Keine Innenbesichtigung möglich – Eigentümer kooperiert nicht, (2) Rissbildungen an Außenwänden bereits dokumentiert, (3) Mietverhältnisse unbekannt – Vermietungsstand völlig unklar, (4) Altbau mit zu erwartendem massivem Instandhaltungsstau/Brandschutz/Energetik, (5) Hamm strukturschwacher Standort mit hoher Mietpreisvolatilität. Sanierungspotenzial theoretisch auf 8,50 €/m² (3.097 €/Monat) gegeben, aber Baukostenrisiko enorm. Brutto-Rendite IST ca. 9,6%, saniert ca. 13,6%. Bietobergrenze 170.000 € (≈62% des Verkehrswerts) – aggressive Sicherheitsmarge wegen Kumulation der Risiken (unbekannter Bauzustand, fehlende Mieterträge, Risse, Altbau). Erst nach Innenbesichtigung und Mietanalyse sinnvoll zu bewerten. Nur für erfahrene Sanierer mit Risikokapital.