Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer): Veledastraße 2/Wüstenhöferstraße, 45355 EssenLaut Gutachten handelt es sich nach Zeichnung um eine 2-Zimmerwohnung mit 2 Fluren, Küche, Bad,Abstellraum, Balkon im 1. OG links. Keine Innenbesichitgung. Der Wohnung sind 1 Einstellplatz in der Tiefgarage und ein Kellerraum zugeordnet.BJ: Schlussabnahme im August 1982. Es bseteht eine Eintragung im Baulastverzeichnis der Stadt Essen. WF: ca. 61 m².
Objektart: Kfz-Stellplatz ( iefgarage), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer) → Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)
Gutachtenanalyse
58
Score
Eigentumswohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses in Essen-Bochold, Bj. vermutlich 1960er-70er, ca. 70 m² (MEA 218,35/10.000 an 2.141 m² Gesamtgrundstück, ca. 46,75 m² Bodenanteil). Verkehrswert 125.000 € entspricht ca. 1.785 €/m² – marktgerecht für Bochold. Kernfazit: Solide Substanz, aber zwei wesentliche Risiken: (1) Innenbesichtigung wurde verweigert (nur äußerer Eindruck), (2) Schwiegermutter der Schuldnerin wohnt dort unentgeltlich → Räumungskosten + Mietausfall 6-12 Monate einkalkulieren. Hausgeld 339 €/Monat ist relativ hoch (ca. 14% des sanierten Mietertrags). Positiv: TG-Stellplatz im Doppelparker, Bochold profitiert von moderater Nachfrage. Empfohlene Bietobergrenze: 78.000 € (62% des Verkehrswerts). Darin enthalten: ~5.000 € Räumungspuffer, ~8.000 € Sanierungsabschlag (Bad/Elektro/Böden), Kaufnebenkosten 10%.
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Hoch
MW: 125.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
5.5 €/m²
> 8.0 €/m²
385 €
> 560 €/Monat
Rendite
70% MW: 7.7%
· Multi: 18.6x
Bietobergrenze
78.000 €
Bodenwertanteil: 10.5%
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