Dachgeschosswohnung (Bj. 1994, 72,20 m²) in 41836 Hückelhoven (Feuerbachstraße 6). Verkehrswert 145.000 EUR erscheint bereits niedrig – der Bodenwert des Gesamtgrundstücks (170.560 EUR) liegt über dem festgestellten Verkehrswert, was auf ein schwaches Marktumfeld bzw. wertmindernde Faktoren (Dachgeschoss-Lage, Alter, ggf. Sanierungsstau) hindeutet. Substanzwert nur ca. 1.642 EUR/m² – unter Marktniveau für 1994er Bau. Hückelhoven ist ein strukturschwacher Standort im Kreis Heinsberg (ca. 40.000 EW) mit begrenztem Mietwachstum. Dachgeschosswohnung mit Hitzebelastung im Sommer als Dauerthema. KfZ-Stellplatz und Balkon sind positive Wertmerkmale. Für eine ZVG-Investition bietet die Immobilie eingeschränktes Potenzial: Erwerb deutlich unter Verkehrswert (5/10-Regel bzw. 70% = max. ca. 101.500 EUR) erforderlich, um wirtschaftlich zu sein. Bietobergrenze kalkulatorisch 110.000 EUR bei Berücksichtigung von Renovierungsrücklage (Dachgeschoss typisch 15-25k EUR), Erwerbsnebenkosten (ca. 10% ZVG-Zuschlag, Grunderwerbsteuer entfällt, aber Gerichts- und Vollstreckungskosten) und Risikopuffer. Mietrendite bei Vollvermietung ca. 3,9% brutto – knapp über aktuellem Zinsniveau. Nur für erfahrene Investoren mit langfristigem Horizont und Bereitschaft zu energetischer Sanierung (Dach) empfehlenswert.