Hochriskantes ZVG-Objekt: DHH Baujahr 1902 (unterkellert, massiv, ca. 110 m² Wfl.) mit Anbau (baurechtlich vermutlich illegal – fließt nicht in Sachwert ein), zwei Garagen + Lagerschuppen (1965) und Splitterparzelle (15 m²) als Zufahrt in Mönchengladbach-Odenkirchen. Wesentliche Negativfaktoren: (1) Innenbesichtigung war NICHT möglich – Gutachten rein nach Aktenlage/Außenansicht, daher massiver Informationsmangel zu Bausubstanz, Installations-/Sanierungsstau; (2) Altbau 1902 mit hoher Restnutzungsdauerüberschreitung – voraussichtlich umfangreiche Kernsanierung erforderlich; (3) Nießbrauch- und Wohnungsrecht in Abt. II (zwei namentlich genannte Personen) – beeinflusst Barwert, vom Erwerber zu übernehmen; (4) Grundstück grenzt an Altstandort einer Tankstelle – Bodenwertrisiko bei Nutzungsänderung; (5) Eigentümer selbst nutzend, keine Mieten, kein Cashflow bis Neuvermietung. Bodenwert ca. 114.000 € (BRW ~320 €/m² × 357 m²), macht ~58% des geschätzten Marktwerts aus – dadurch begrenzter Totalverlust, aber niedriger Hebel. Geschätzter Marktwert (Verkehrswert) ca. 195.000 €. BIETOBERGRENZE: max. 135.000 € (= ca. 69% des Marktwerts) – darunter kalkulieren wegen Altbau-Risiken, Sanierungsstau, Nießbrauch-Belastung und fehlender Innenbesichtigung. Empfehlung: Nur für spekulative Investoren mit Sanierungserfahrung und hohem Risikobudget interessant; für Bestandshalter ungeeignet.