EFH mit Büroräumen (Baujahr ca. 2013), 161 m² Wohnfläche auf 596 m² Grundstück in Ibbenbüren (Kreis Steinfurt, NRW). ZVG-Verfahren 7 K 5/24, Marktverkehrswert 475.000 € (Sachwert 475k, Vergleichswert 479k). Bodenwert 143.000 € (rd. 30% Anteil – moderat, daher kein Blanko-Sicherheitspolster). Positiv: Junges Baujahr (Restnutzungsdauer 67 Jahre), keine Baulasten, massive Wertbeständigkeit. Negativ: Gemischte Nutzung (Wohnen + Büro) im reinen Wohngebiet schränkt Vermietbarkeit ein; KEINE Innenbesichtigung möglich (Zutritt verweigert) – verdeckte Mängel (z.B. Feuchteschäden, Haustechnik, Schadstoffe) können nicht ausgeschlossen werden. Bei ZVG realistischer Erwerbsabschlag 30% (5/10-Quote). Bietobergrenze: 332.500 € (70% vom Verkehrswert). Darunter Kernfazit: Nur interessant, wenn Bieter das Risiko der Nicht-Innenbesichtigung durch deutlichen Sicherheitsabschlag (≥ 20% zusätzlich) kompensiert – also max. ca. 280.000–300.000 € Gebot empfohlen, sofern kein weiterer Sicherungsrahmen besteht. Mietrendite im 70%-Szenario knapp 4% (unsaniert) bis 5,6% (saniert) – wirtschaftlich grenzwertig, primär Standortsicherung/Spekulation auf Wertsteigerung.