Kleine, denkmalgeschützte Gewerbeeinheit (ca. 60 m² Nutzfläche) im Erdgeschoss eines historischen Rathaushauses in 1A-Lage von Alpen (Rathausstraße). Verkehrswert 87.000 € entspricht dem Ertragswert; Vergleichswert mit 91.000 € nur marginal höher. Bodenwertanteil mit nur ~14% sehr gering – Gebäudezustand und Ertragspotenzial dominieren die Wertbildung. Erhebliche Risiken: Denkmalschutz (Flexibilität stark eingeschränkt, Sanierungskosten schwer kalkulierbar), dienstbarkeitsbedingte Nutzungsauflagen (zwingend gewerbliche Nutzung, kein Sexshop/Spielhalle), keine gesicherte Neuvermietung, kleiner isolierter Mietmarkt (~12.500 EW, Kreis Wesel). Chancen: zentrale Ortskernlage, vergleichsweise niedriger Ertragswert, ggf. Eigennutzung für kleine Praxis/Büro/Café. Wirtschaftlich nur als Eigennutzer- oder Liebhaberprojekt darstellbar. Bietobergrenze 65.000 € (75% VW) – bei ZVG-Zuschlag ggf. bis 60.000 € sinnvoll, sofern Denkmal-Auflagen und Sanierungsstau im Vorfeld geprüft.