Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) in Köln-Dellbrück, 976 m² Grundstück, 143 m² Wohnfläche, Bj. vermutlich 1949 (Bauzeichnungen). VERKEHRSWERT: 580.000 €. POSITIV: Solide Lage im rechtsrheinischen Köln mit guter Infrastruktur (B506, A3/A4, Straßenbahn), unkritische Bausubstanz gemäß Altlastenkataster, abgeschlossene Wohnlage, sehr hoher Bodenwertanteil von 90,3% (Bodenrichtwert 780 €/m² – enormes Sicherheitspolster). KRITISCH: Erhebliche Mängel seit Altgutachten 2023 – Totalausfall Heizung mit extremem Schimmelschaden (Notbeheizung über Strom/Gasöfen), Befall des Dachstuhls mit Kugelkäfern, Sondermüllagerungen im rückwärtigen Schuppen. Sachverständiger wurde Innenraum-Zutritt verweigert (nur Außenbesichtigung am 16.10.2025), verdeckte Mängel sind daher wahrscheinlich. Sanierungs-/Beseitigungskosten geschätzt 120.000–180.000 € (neue Heizungsanlage, Schimmelsanierung, Dachstuhlsanierung, Sondermüllentsorgung, ggf. weitere verdeckte Mängel). STRATEGIE: Reine Bodenwert-Investition mit 'Problemimmobilie'. Attraktiv NUR bei deutlichem Abschlag auf den Verkehrswert. EMPFOHLENE BIETOBERGRENZE: 400.000 € (≈69% VW) – darunter bleibt ausreichend Marge für Sanierung und Risiko. Darüber wird das Investment zum Negativzins. Bei Abriss- und Neubau-Szenario Bietobergrenze 480.000 € nicht überschreiten (Bodenwert 523.800 € minus Abrisskosten ~50.000 € minus Marge).