Reihenmittelhaus in Herne-Sodingen (Ruhrgebiet) aus der Vorkriegszeit, deutlich sanierungsbedürftig (Fassade, Fenster, Haustechnik, ggf. Dach). Der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert von 77.000 € ist für die Lage und das kleine Grundstück (230 m²) plausibel. Der hohe Bodenwertanteil von ~69% (BRW Herne-Sodingen ca. 220–240 €/m²) bietet eine gute Wertuntergrenze. Mikro-Lage Sodingen ist strukturschwach (Arbeiterviertel, einfache Wohnbebauung), dafür niedriges Einstiegsniveau. Kleiner Flurstück 173 (16 m²) ist altlastenverdächtig (Wirtschaftsweg, nicht baureif) – kein Show-Stopper, aber Risikoaufschlag einplanen. Wohnfläche geschätzt ca. 115 m² (3 Geschosse + DG). Nach Sanierung marktübliche Miete 6,30–6,80 €/m² erzielbar. KERNFAZIT: Bietobergrenze 48.000 € (ca. 62% des Verkehrswerts). Darüber hinaus wird die wirtschaftliche Darstellbarkeit unter Berücksichtigung der Sanierungskosten (35–50 k € für Altbau dieser Klasse) kritisch. Eignet sich nur für erfahrenen Investor mit eigenem Handwerkerteam oder Netzwerk. Zuschlag >55.000 € wirtschaftlich nicht mehr darstellbar. Vorteil: Bodenwert-Hebel, kleines Grundstück = geringe Folgekosten. Nachteil: schwaches Mietniveau, alter Baubestand, kein nennenswertes Nachverdichtungspotenzial (Reihenmittelhaus).