Kernfazit: Unfertiges MFH mit drei Vollgeschossen und ausgebautem DG in Dortmund-Mengede/Oestrich. 352 m² Wfl auf 610 m² Grundstück. Der vorläufige Ertragswert (1.600.000 €) wurde aufgrund massiver Mängel um 593.000 € abgewertet auf 1.007.000 €. Hauptprobleme: (1) Baugenehmigung vom 30.05.2018 ist wegen fehlender Nachweise NICHT wirksam – es liegt faktisch keine rechtssichere Genehmigung vor. (2) Gebäude ist nicht fertiggestellt, sicherheitsrelevante und bauphysikalische Maßnahmen fehlen. (3) Hohe Nachinvestitionskosten zur Fertigstellung und Legalisierung. (4) Bodenwertanteil mit nur ca. 22% sehr gering, was bei ZVG das Risiko erhöht. Positiv: Solider Bodenrichtwert (360 €/m²), 4 Stellplätze, Wohnlage in gewachsenem MFH-Gebiet der 50er/60er Jahre, gute ÖPNV-Anbindung (HP Dortmund-Mengede 400 m), Nähe A45/A42. Bietobergrenze konservativ bei 650.000 € (ca. 65% Verkehrswert), da nur für erfahrenen Developer mit Eigenkapital und Bauerlaubnis-Spielraum sinnvoll. Vor Zuschlag unbedingt Baugenehmigungsstatus mit Bauordnungsamt klären und Fertigstellungskosten detailliert prüfen (Schätzung 250-400k €). Für Standardinvestor NICHT empfehlenswert.