KERNFAZIT: Eigentumswohnung in einem Geschoßwohnungsbau am östlichen Ortsrand von Augustdorf, direkt angrenzend an das Kasernengelände der Bundeswehr (Az. 021 K 66/25, WE 4, 250/1.000 MEA an 1.474 m² Gesamtgrundstück). Der vom Sachverständigen festgesetzte Verkehrswert von 58.000 € ist bereits sehr niedrig, reflektiert aber die erheblichen Standortnachteile nur unzureichend. HAUPTRISIKEN: (1) Duldungspflicht für Immissionen aus militärischer Nutzung (Lfd. Nr. 2 Abt. II) – nachhaltige Lärm-/Erschütterungsbelastung, massiver Wertabschlag, eingeschränkter Mieterkreis (kein Familien-/gehobener Wohnungsbau vermietbar). (2) Strukturschwache Mikro-/Makrolage: Augustdorf verfügbares Einkommen 19.173 €/EW (Rang 391 von 396 in NRW), mäßige Wohnlage und Reputation, hohe Leerstands- und Mietpreisrisiken. (3) Wasserschutzgebiet Zone 3 (geplant) – Nutzungseinschränkungen, erhöhte Auflagen bei Sanierung. (4) Innenbesichtigung der WE 4 war NICHT möglich (verschlossen), Sachverständiger unterstellt Ausstattung analog WE 2 – deutlich erhöhte Schätzunsicherheit, latente Instandsetzungs-/Substanzrisiken. (5) Anliegerstraße, eingeschränkte ÖPNV-Anbindung, 8,8 km zum nächsten Gymnasium. POSITIV: Baureifes Land, keine Baulasten, kein Denkmalschutz, Erschließung als abgelten unterstellt, stabile Einwohnerentwicklung (9.271→10.365), kein Denkmalschutz, günstiger Einstiegspreis. BIETOBERGRENZE: 30.000 € (rd. 52 % des Verkehrswertes). Aufgrund der Kumulation von militärischer Immissionsbelastung, Wasserschutzgebiet, schwacher Standortqualität, nicht möglichem Innenbesichtigungsnachweis und niedrigem Mietniveau (realistische Marktmiete nur ca. 4,50–5,50 €/m² kalt, saniert max. 6,50 €/m²) ist die klassische 70 %-Regel nicht anwendbar. Empfehlung: Nur für spezialisierte Bestandshalter mit günstigem Cashflow-Modell und hoher Risikotoleranz interessant. Vor Gebot unbedingt Innenbesichtigung (zwingend mit Gerichtsvollzieher über § 57a ZVG), Mietvertragsstatus, Wohngeld-/Hausgeldrückstand und Teilungserklärung prüfen. Maximalgebot zzgl. 5 % Grunderwerbsteuer, Gerichts-/Verfahrenskosten und mind. 15.000–25.000 € Sanierungs-/Instandsetzungspuffer kalkulieren.