Erbbaugrundstück (Laufzeit bis 30.06.2053, ca. 30 Jahre Restlauf) in Schonnebeck/Essen, Lageklasse 3, mit massivem Zweifamilienhaus (Baujahr 1953, RND 26 J.), 618 m² Grundstück und Doppelgarage. Substanz teilmodernisiert, jedoch erheblicher Instandhaltungsstau (Feuchtigkeit Keller, defekte Rollläden, Schimmel an Glasbausteinen, fehlender Anstrich, marode Geländer, GEG nicht erfüllt). Kritisch: Spitzboden ist KEINE offizielle Wohnfläche (fehlender 2. Rettungsweg, nicht ausreichende Höhe nach BauO NRW) – somit nur 2 vermietbare Einheiten statt 3 möglich. Erheblicher Wertabschlag durch Erbbaurecht: nach Ablauf 2053 verfällt das Gebäude oder Verlängerung nur zu dann marktüblichen (deutlich höheren) Konditionen. Bergbaugebiet + Lärmbelastung durch Schiene dokumentiert. Pluspunkte: Massivbau, Doppelgarage, großer Garten, gute Verkehrsanbindung (A40/A42). Kernfazit: Nur interessant bei deutlichem Abschlag vom gerichtlichen Marktwert. Empfohlene Bietobergrenze ca. 130.000–140.000 € (= ca. 70–74% des Marktwerts), um Risiken Erbbaucht (30J. Restlauf), Sanierungsstau (mind. 25.000–40.000 €), GEG-Nachrüstung und fehlende DG-Wohnfläche zu kompensieren.