Mehrfamilienhaus mit 4 WE in Hagen-Boele (Röntgenstr. 3), ca. 269 m² Wfl. auf 200 m² Grundstück. Baujahr ca. 1900, fiktives Baujahr 1968, RND nur 24 Jahre, sanierungsbedürftig, komplett leerstehend. Lage: Mischgebiet an einer Stichstraße nördlich des Zentrums, mit Bahntrasse in Tieflage westlich angrenzend (Lärmrisiko). Der Gutachter ermittelt 168.000 € Verkehrswert, davon nur ca. 14% Bodenwertanteil. Ertragswert (142.000 €) liegt deutlich unter dem Sachwert (273.000 €) - die Immobilie erwirtschaftet kein wertentsprechendes Ergebnis. Aktuelle Markmiete für den Zustand ca. 4,28 €/m² (ca. 1.150 €/Monat gesamt), nach Sanierung realistisch ca. 7,50 €/m² (2.015 €/Monat). Wegen hoher Sanierungskosten (Altbau 1900, einfache Ausstattung NHK3), stark begrenzter RND (Gebäudewert nahezu abgeschrieben), schwacher Mikrolage mit Lärmbelastung, fehlender Innenbesichtigung (30.000 € Abschlag) und Leerstand ist das Objekt als hochriskant einzustufen. Bietobergrenze ca. 115.000 € (rund 68% des Verkehrswerts). Empfehlung: Nur für erfahrene Sanierer mit echtem Discount, sonst Finger weg - das Verhältnis Ertragswert/Sachwert signalisiert eine klassische Wertvernichtungsfalle.